英樓市短暫調整後仍看漲

近日出爐的英國房價數據顯示，該國8月平均房價環比下降0.5%，創下2012年以來最大單月跌幅，也創下2009年以來最長連跌，顯示房價增速進一步放緩。隨著首相文翠珊的脫歐「契克斯計劃」在國內外遭遇強烈攻擊，脫歐不確定性風險再次攀升。那麼，該國樓市前景還能抱持樂觀嗎?

　　房價環比放緩同比穩增

　　「不要希望在高房價的國家買房，也不要希望做這些城市的租房婆，這樣做的前景極為不妙」，一位長期獨立觀察樓市的經濟學家如此警告。這並非危言聳聽!自2011年以來，全球20個主要一線城市的房價平均上漲了50%。但從今年開始，這些城市卻不約而同陷入下跌模式，尤其在加拿大、澳洲和英國這三個國家，其一線城市的樓市幾乎陷入冰凍狀態。以英國為例，該國平均房價已連續6個月下降。

　　英國央行過去10年的寬鬆貨幣政策助長了國內貸款買房的需求，開放的移民政策也吸引眾多海外投資者加碼投資該國樓市。但現今，英國脫歐的不確定性、央行加息以及印花稅的推行開始同時施壓樓市。隨著房價的頻頻下跌，特別是近期硬脫歐風險的與日俱增，看衰英國房價的聲音開始浮出水面。有觀點就認為，過去10年間，英國房產價格增幅超過50%，而隨�舴慨a泡沫逐步縮小，未來房價跌幅可能高達12%。但從房產中介、賣家、業內人士以及海外投資客的反應來看，這種觀點卻難以站得住腳。

　　同樣是看數據，雖然房價環比增速有所放緩，但同比增速仍保持在2%和3%之間，9月的非官方數據更顯示房價同比上漲了3%。還有一點值得注意，儘管英國新增租賃房產的供應連續兩年下降，但租客數量仍在穩定增長，業內已將2030年英國租金漲幅上調至15%。HomeLet數據顯示，截至7月的過去1年英國平均房租上漲了1.3%，倫敦租金漲幅更高達3.3%。

　　失業率降薪酬漲 脫歐利空出盡

　　其他硬指標因素也同樣十分給力。首先，英國失業率仍然維持在43年低位，顯示樓市剛需強勁。而且，倫敦市政府預測，未來5年倫敦將新增36.8萬個中高收入的工作崗位。其次，央行調整利率後通脹降低，壓抑許久的實際薪酬漲幅超過通脹率，詢盤量增加，顯示市場信心上升。再次，央行行長卡尼早前已安撫市場，稱加息將是有限的、漸進的、大多數人都是可以應對的。同時，英國僅三分之一家庭有住房抵押貸款，其中大多數採用的是固定利率，故利率調整對償還房貸幾乎沒有影響。

　　雖然脫歐談判的不確定性不得不提，但事實上人們對此已熟視無睹。借用英國地產大佬的說法：脫歐帶來的利空消息早已被消耗殆盡，當前的現狀是供需嚴重不均衡。言下之意，支持脫歐的人得償所願，他們無理由減少支出;支持留歐的人，也因距離脫歐過渡期結束(2020年底)還是個遙遠的擔憂。在此之前，英國仍將留在關稅同盟內。所以，脫歐影響並不能成為主要擔憂之一。而今年上半年首套房買家的人數23年來首次超過搬家的人數，才是令市場頗為振奮的動力。因為首套房買家的增多，意味著搬家的和房產投資人能買房子數量的減少。前者是剛需，支撐房價的基本走勢，後者則左右房產溢價的程度。

　　當前跌勢係富豪眼中商機

　　最後需要提及的是海外買家，雖然英國政府的相關政策對海外炒家形成一定打壓，但不能忽視的是，近幾年的倫敦房價已完全脫離英國總體房價水平的基本面，倫敦的房地產市場正演變成全球富豪的財富後花園。當前房價的暴跌正演變為超級富豪眼中的商機，遑論就算硬脫歐成真導致英鎊大跌，也只可能吸引到更多海外投資者。

　　客觀來講，英國當前房價的下跌僅為政府的宏觀布局所致，陷入調整期在所難免。但火爆的市場需求和低空置率勢必為未來房價的潛在上漲提供強勁動力。英國樓市前景仍然樂觀。